Byt sem, byt tam – kdo je spočítá správně?

Již více než rok a půl se analytická skupina v naší společnosti zabývá statistickým vyhodnocováním rezidenčního trhu v Praze. Od začátku roku 2011 své výsledky pravidelně zveřejňujeme.

Tohoto úkolu jsme se ujali mimo jiné proto, že úplná a dostatečně přesná čísla v této oblasti nebyla nikde dostupná.  Pouze společnost Ekospol sledovala větší rezidenční projekty, ale její údaje nebylo s čím porovnat. Nebylo tedy ani možné ověřit jejich spolehlivost.

Předpokládali jsme, že se k nám postupně přidají další firmy a organizace a že vzájemným porovnáváním bude možné údaje zpřesňovat.  Skutečně se určité dílčí statistiky objevily. Souhrnná čísla pak kromě již zmiňovaného Ekospolu zveřejnila počátkem letošního roku Skanska. Konečně je tedy možno konfrontovat různé výsledky.

Ekospol uvádí za rok 2011 celkem 3455 prodaných bytů. Toto číslo je menší než náš výsledek (3791), což je nepochybně zapříčiněno hlavně tím, že Ekospol sleduje jen projekty, v nichž je více než 50 bytů, zatímco my monitorujeme všechny projekty bez rozdílu.

Naproti tomu Skanska dospěla k číslu 4562 prodaných bytů, které je téměř o  800 bytů vyšší, než jsme zjistili my. Neznáme metodiku, kterou analytici Skansky používali, ani zdroje, ze kterých vycházeli, a nechceme ani tvrdit, že nám nemohl nějaký menší projekt uniknout. Nedovedeme si však představit, že bychom přehlédli osm stovek prodaných bytů.

Zvláštní je i tisícový rozdíl mezi údajem Ekospolu a Skansky. Pokud bychom obě čísla vzali za bernou minci, znamenalo by to, že v projektech do 50 bytů se prodalo přes 1000 bytů. V praxi by to například znamenalo kompletní výprodej čtyřiceti bytových projektů s 25 byty. To při znalosti současného trhu nepovažujeme za reálné.

Je zajímavé, že média všechny tři výsledky převzala, aniž by se někdo pozastavil nad tak velkými diferencemi. Čím jsou způsobeny? A který výsledek je tedy vlastně správný?

Základní problém je ve vyhledávání projektů. Není k dispozici žádný oficiální seznam. Informace je nutno si pracně vyhledat na internetových stránkách, v územních a stavebních řízeních, v procesu EIA, v tiskových zprávách a v ostatních médiích.

Část vysvětlení pro rozdílné součty můžeme hledat také v nejednotné terminologii. Co rozumíme pod pojmem „prodaný byt“? Je to byt, na který je již podepsána kupní smlouva? Nebo smlouva o budoucí smlouvě kupní? Nebo stačí jen rezervační smlouva?

Problémem, který může výsledky statistik taktéž ovlivnit, je různé chápání developerských projektů. Společnost Ekospol sleduje projekty s padesáti a více byty. Tento limit lze ovšem chápat několika způsoby. 50 volných bytů? 50 bytů v jedné etapě, či v celém komplexu? V případě ostatních developerských společností je prezentován pojem byt například i jako nemovitost. Při hlubším zkoumání zjistíme, že se do výsledků zařazují sklepy, garáže nebo zahrady. A ve finále pojem developerský projekt? Pouze novostavba bytových domů? Rezidenční čtvrť řadových vil nebo rodinných domů? Developerský projekt rekonstrukce historických domů?

Další rozdíl může nastat tím, že ceníky sledujeme v různé dny a s různou frekvencí. V cenících totiž dochází k různým změnám, některé již „prodané“ byty se například do prodeje vracejí, takže se ve statistice prodaných bytů mohou objevit víckrát. Celkový součet tak zkreslují směrem nahoru.

Samostatnou kapitolou je prezentace cenových údajů. Této problematice jsme se důkladně věnovali v říjnové analýze s nepříliš chvályhodným výsledkem pro developery. Zákazníci mají velmi složitou situaci v případě srovnání více poptávaných bytů. Průměrné ceny skutečné a prezentované developery se ve výsledku mohou lišit až o několik tisíc na 1m2. Stačí do výpočtu „opomenout“ cenu garáže a při ceně 300.000 Kč za garáž se průměrná cena pro stometrový byt rázem zvýší o 3.000 Kč u polovičního bytu až o 6.000 Kč.

Nelze ani vynechat skutečnost, že developeři se svými čísly občas kreativně pracují – je celkem běžné, že své prodeje uměle navyšují, aby vyvolali dojem, že projekt se úspěšně prodává a pobídli nerozhodnuté zájemce.

A samozřejmě – je nutno počítat i s tím, že ne všechny údaje jsou zmíněnými veřejnými informačními kanály dostupné a že jsou úplné.

Ne nadarmo se říká, že statistika je přesné zpracování nepřesných čísel. Když položíme natvrdo otázku, která čísla jsou vlastně ta správná, všichni autoři statistik zajisté prohlásí, že ta jejich.

A vlastně mohou mít pravdu.