přehledy, statistiky, analýzy a další zajímavé informace nejen o developerském trhu

úterý 20. srpna 2013

Není investice jako investice


Když se dnes řekne investice, napadne každého mnoho možností – akcie, státní dluhopisy, podílové fondy, podnikání a v neposlední řadě i investice do bytu. Dlouhodobě se zde bavíme o rezidenčním trhu v lokalitě hlavního města Prahy. Proto se zaměříme na několik doporučení a postřehů, které mají předcházet našemu rozhodnutí vložit finanční prostředky do investičního bytu.

Za přispění v dnešní době proklatě nízkých úrokových sazeb hypoték se může zdát koupě nového bytu jako hračka a zaručené zhodnocení. Před finálním rozhodnutím je však třeba vše důkladně promyslet a položit si pár nezbytných otázek.

  • Jsem si vědom, že investice je odložená současná spotřeba za účelem získání budoucí hodnoty?
  • Kolik mám finančních prostředků vyčleněných na realizaci investice?
  • Jak dlouho jsem ochoten danou částku postrádat?
  • Je předpokládaná výše zhodnocení investice dostatečným argumentem k její realizaci?
  • Jaké riziko jsem ochoten podstoupit?

Už vím, kolik můžu a chci investovat (a tím pádem odložit svoji současnou spotřebu),  a jak dlouho jsem ochoten danou částku postrádat. Rozhodovací model postavím na předpokladu  srovnávání výnosu investice s nejbezpečnějším uložením financí.  V dnešní době jde o termínovaný vklad v bance nebo nákup státních dluhopisů.  Zatímco „termíňák“ mi téměř nikdy nezaručí výnos na úrovni aktuální inflace, takže uložené peníze postupně ztrácejí svoji hodnotu, na druhou stranu mohou některé státní dluhopisy při správně zvolené lhůtě splatnosti tuto hodnotu podržet nebo jen velmi nepatrně zhodnotit.

Pokud chci výnos zaručující vyšší zhodnocení, volím investici do akcií nebo začnu rovnou podnikat. Riziko spojené s tímto druhem investování je však značné a není pro každého. Pokud se záměr podaří, je výnos několikanásobně vyšší než v případě státních dluhopisů.

Kompromisem mezi výše uvedenými možnostmi může být nákup investičního bytu. A ten je ovlivněn několika vstupními parametry výpočtu. Jednak jde o aktuální úrokovou sazbu a výši možné hypotéky. Dnes je zřejmě situace v tomto parametru pro investování nejpříznivější. Úrokové sazby se pohybují  kolem 3 % nebo i níže, a zřejmě se v tomto pásmu udrží ještě další  rok, takže času na rozhodnutí není mnoho. Zvolit si správný poměr mezi vložením vlastních prostředků a výší hypotéky hraje svoji roli. 

Tím nejdůležitějším je, kde a jak velký a drahý byt si pořídím. A i na trhu s byty platí okřídlené heslo: „Nejsem tak bohatý, abych si kupoval levné věci“. Lokalita je v dnešní době velmi důležitým parametrem. Proto si před nákupem investičního bytu udělejte průzkum trhu, za jaké ceny je možno v dané lokalitě realizovat pronájem bytu. Rychle zjistíte, že rozdíly jsou značné a někdy málo vysvětlitelné. Zatímco ve velké většině městských částí (vyjma centra) se budou nájmy 2+kk pohybovat kolem 200 Kč/m2/měsíc, bude možné nájemné např. v Letňanech dosahovat v některých případech hranice téměř 300 Kč/m2/měsíc. A to je pro zhodnocení investice podstatný rozdíl. Na závěr Vašeho průzkumu trhu zjistíte, že malé byty (2+kk) se pronajímají lépe, než byty větší (4+kk).

Ideální prostředkem pro srovnání všech variant je prostředí excelových tabulek. Až si postavíte model odpovídající vašim vlastním požadavkům, budete mnohem blíže ke správnému rozhodnutí, zda si investiční byt pořídit nebo ne. A podle našich zkušeností investovat dnes do bytu znamená realizovat minimálně dvojnásobné výnosy z vložených vlastních prostředků než je v současné době možný výnos z temíňáku nebo státního dluhopisu. A při zvolení dobré lokality a optimálního standardu a ceny (optimální nerovná se nejlevnější)  jde o investici stejně bezpečnou. 


Tak teď již záleží jen na vás.

Žádné komentáře:

Okomentovat