přehledy, statistiky, analýzy a další zajímavé informace nejen o developerském trhu

čtvrtek 1. srpna 2013

Nové byty táhnou



V prvním pololetí roku 2013 se prodalo 2 410 bytů. Nabídka volných bytů dlouhodobě osciluje okolo hranice 6 000 z toho dokončených se taktéž dlouhodobě pohybuje na hranici 2 500. Jedná se o základní ukazatele kvartální analýzy společnosti Trigema, která sleduje rezidenční developerský trh v Praze.

Charakteristika nabídky
Na konci června bylo v cenících 156 aktivních developerů 274 projektů, které měly alespoň jeden byt volný. Celkově bylo možné vybírat z 5 930 volných bytů. Zájemci s aktuální potřebou bydlet se mohou rovnou nastěhovat do 2 423 dokončených volných bytů. 

V případě bytů, které jsou volné a dokončené déle než 24 měsíců, se jedná o počet 768 bytů. Stále se na trhu nacházejí byty, které nenašly svého majitele i déle. Do roku 2009 jich bylo dokončeno na tři stovky. Zajímavým ukazatelem je také, že 21 % volných dokončených bytů se nachází v projektech s 50 a více volnými byty.



V průběhu letošního roku se spustil prodej téměř 1 200 plánovaných bytů, 963 z nich jich bylo na konci června volných.

Vývoj
Vzhledem k historii sledování trhu, která sahá na konec roku 2010, můžeme poskytovat vývojové řady zabývající se sledovaných ukazatelů. Z grafu vývoje stavu volných bytů mezi roky 2011 až 2013 vyplývá, že podíl volných dokončených bytů na počtu všech volných nabízených bytů se neustále drží v pásmu 32 – 41 %.



Při výpočtu průměrných cen jsme dosáhli na částku 60 519 Kč s DPH / m2. Při pohledu do historie lze spatřit návrat na úroveň minulého roku. Průměrná cena na jeho konci byla velmi výrazně ovlivněna přívalem nových superlevných bytů na trh. V prvním a druhém kvartálu docházelo k jejich postupnému výprodeji a v tuto chvíli se na trhu vyskytují v relativně menším počtu než na podzim roku 2012.



Struktura volných bytů
Volné byty jsou strukturovány do jednotlivých dispozic podle zaběhlého formátu. Nejvíce je na trhu dvoupokojových bytů, jejich průměrná velikost je 56,8 m2. Stejná dispozice vede i v průměrné ceně za m2, je to 58 069 Kč s DPH / m2. Více detailnějších informací lze najít v přiloženém grafu a tabulce.




Prodeje
Z minulé analýzy vyplynulo, že za první kvartál se prodalo 1 315 nových bytů. V druhém kvartálu došlo k mírnému zpomalení. Každopádně suma 1 095 bytů je stále v meziročním srovnání o 12 % vyšší než ve stejném období minulého roku. Celkem se prodalo od ledna do června 2410 nových bytů – v porovnání s minulými lety se jedná o 34% nárůst oproti roku 2012 a dokonce o 50% nárůst oproti roku 2011.

Pokud budou prodeje nových bytů postupovat stejným tempem a přihlédneme-li k trendovosti podzimního trhu, lze odhadovat roční prodej nad hranicí 4 800 bytů. Důvody jsou jednoznačné: Nízké sazby hypoték, masivní inzertní a “slevová” politika developerů, nabídka tzv. superlevných bytů na předměstí a módní vlna investičního bydlení.
Zajímavým ukazatelem je rozložení prodaných bytů mezi developery. 80 % bytů totiž prodalo pouze 26 developerů, tedy 17 %. I na rezidenčním trhu v Praze se projevuje všeobecně platné Paretovo pravidlo.



Novinka – vlastnosti prodaných bytů
V poslední době jsme se snažili přinést na trh statistik a analýz rezidenčního trhu novinku, která dodá výsledků netradiční pohled. Začali jsme tedy sledovat i charakteristiky prodaných bytů. Ve fázi beta verze se nám to podařilo u zhruba 1500 z počtu 2410. Jejich naměřené vlastnosti jsou následující.

Průměrná velikost prodaných bytů je 65,2 m2. Ve srovnání s průměrnou výměrou nabízených volných bytů (74,5 m2 v IQ 2013, 72,8m2 ve IVQ 2012) je to téměř o 10 m2 menší obytná plocha. Potvrzuje to tvrzení, že se lépe prodávají výměrově menší byty.
Průměrná cena těchto prodaných bytů činila 53 319 Kč s DPH / m2, což je o 7 000 Kč / m2 nižší částka, než je tomu u nabízených bytů. Odhadujeme, že celkově se mohlo v prvním pololetí prodat za téměř 8 miliard Kč nových bytů.

Závěr
Nízké sazby hypoték, krize ve stavebnictví, která tlačí stavební náklady směrem dolů, zmenšování velikostí jednotlivých kategorií bytů a snižování marží developerských firem vedou ve svém důsledku ke vzniku produktu, tj. bytu, výrazně zaměřeného na parametr nízké ceny. A současné nízké ceny a relativně nízké náklady na pořízení bytů (úrokové sazby hypoték) jsou příčinou zvýšeného zájmu trhu o rezidenční bydlení. Předpokládáme, že slušný objem prodejů bytů z prvního pololetí letošního roku bude i v tom druhém obdobný.

Marcel Soural, předseda představenstva a generální ředitel
ve spolupráci s analytickým oddělením Trigema a.s. 


www.trigema.cz / blog.trigema.cz

Žádné komentáře:

Okomentovat